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选择对的机构合作伙伴,以母基金方式迎接房地产市场的新机遇

发表于:2017-12-07 14:37:41

房子是用来住的,而不是用来炒的,这是对中国房地产市场的新定位,与之相关联的是,这一新定位势必要求房地产投资也与之适应。

  随着中国城镇化的继续深入与房地产市场的进一步规范,中国房地产市场从新建和开发为主的增量交易开始转向存量交易,短期炒作必须过渡到长期投资,也只有进行长期投资才能成为真正的赢家;同时,房地产投资的回报也从单纯的财务回报扩展到综合性回报;此外,相较于传统的个人投资模式,通过专业机构进行投资,以获得更多优质的收益,也成为房地产投资的新趋势。

  由此,房地产母基金成为投资者的最优选择。中国国内众多财富管理机构也积极主动地应对这一发展趋势,并提早布局。中国因其持续稳定快速发展的经济,成为全球房地产投资中不能缺少的重要目的地,中国房地产市场也正变得愈加健康,投机因素逐渐减退,投资属性不断加强,在这一良好形势下,中国国内房地投资有哪些新趋势、投资者有哪些新机遇,就成为从业者必然关心的议题。

宜信财富全球房地产投资高峰论坛宜信财富全球房地产投资高峰论坛

  11月24日在上海举行的“宜信财富全球房地产高峰论坛”上,多位行业领军者对国内房地产投资的新趋势进行分析与解读,并力图勾画出未来中国房地产投资的基本路线。

  房地产投资的根本出发点是“回归价值投资”

  在IDG资本合伙人翟萍看来,中国对房地产市场定位的新提法,实质是让房地产投资回归到价值投资,她坦言过去因为中国整体处于“成长”阶段,各种所谓的突然出现的投资机会,只有在这种成长过程中“市场不成熟”的背景下才会出现,而当市场发展到当前阶段之后,就必须“回归价值投资”,关注“真实的需求与真实的价值”,以此作为投资的根本出发点。

  作为经历过多次房地产市场调控的资深业者,铁狮门中国区首席投资官陈志超表示,“房子是用来住的,不是用来炒的”这一新提法出台后,中国房地产市场的宏观调控政策将不会再有重大调整,但这一提法主要针对的是住宅市场,对于铁狮门主要关注的办公租用市场,在北上广深4个一线城市,仍旧有旺盛的市场需求。陈志超表示,中国经济的发展,尤其是中国科技产业的发展,创造的新的市场需求,他认为未来五年这类需求会非常旺盛,“当你发现同一区域办公的价格只是住宅的一半的时候,这就是回归价值本身的投资了。”陈志超补充说,“我对这个市场还是很看好的。作为1898年成立的百年老店,铁狮门是世界最为知名的房地产开发企业之一,在中国,它与宜信财富有着深入的战略合作伙伴关系,在宜信财富的母基金平台上,除了推出面向欧洲市场的基金,同时还有若干针对中国的人民币基金,并且有正在谈判阶段的位于上海的两个项目。”

  回归价值本身、从真实需求出发,确定真实的价值,是国内房地产投资的根本出发点,接下去,就要设定正确的投资策略,如何以正确的方式参与到投资中。香港汇贯南丰首席投资官康海华表示从整个投资策略来说还是“跟着国家经济走”。他认为房地产是一个生产要素,最基本的就是供给与需求,过去经济发展过程中,人民生活改善,对住宅产生巨大需求,而未来新经济的出现就会引发新的需求,也会带来新的供给,所以“最关键的点还是供求关系”。

  康海华认为,在房地产领域,因为第三产业的提速发展,未来商业物业的需求会大幅增加,商业物业就成为汇贯南丰重点关注的领域:因为一线城市住宅价格很高,同时租赁市场一直不发达,于是汇贯南丰在上海购买两个酒店改建成长期租赁公寓,目前这两个运行不到2年的项目价值分别增加50%和30%;中国房地产政策调控引发的市场波动,也成为汇贯南丰进的投资机会,或通过夹层进入,或以偏债权方式进入市场。而这三方面,也是康海华所说的“跟着国家经济走”。

  母基金是未来三到五年投资房地产市场的最好选择

  无论是以何种策略参与当前将要发生的中国房地产市场的新发展,投资方式都是一个无法回避的核心问题,如何投资房地产市场,也就成为从业者们需要进行深入思考的议题。

  陈志超认为,无论过去在炒房过程挣了多少钱,现在这个时代已经过去了,在新的时代,参与房地产市场,或者是在这个过程当中还能保持一个高速的盈利:一是要聚焦在一线和主要的二线城市,这是区域性的建议。二是在投资标的方面,有两个领域可能是非常好的,第一个是未来城市更新,这解答了一个问题,在这个领域专业的基金管理人能够给投资者带来多大的增值;第二个就是一些场外的开发机会,让投资者能够参与到开发价值的分享中,这部分也能带来额外的回报。“未来的投资人可能会参与到基金里面去,或者参与到各种各样的理财产品里面去分享其中的价值。”陈志超说。

  太盟投资集团副总裁李英麟坦言自己常常问自己,作为机构,现在除了走专业化道路之外,还有什么办法在竞争激烈的中国房地产市场分一杯羹。李英麟的看法是除了比别人更专业,还要做得够快,“因为机会还是最先来的人能把握,早起的鸟儿有虫吃。”他说。

  而对于一般的以高净值人群为主的投资者,如何抓住中国房地产市场当前以及下一步的增长机会呢?

  康海华首先确认未来房地长市场还是属于能够真正创造价值的机构投资者的。在他看来,创造价值看起来是简单的问题,如何看到价值,可能凭借经验和对市场的判断就可以了,但是在大环境下,对投资人来讲,房地产是重资产模式,需要非常大规模的模式调整,所以,“对于高净值人群来说,个人很难参与到这个机会中。”康海华说,“除非你有非常大的金额所以非常感谢宜信财富这样的行业引领的财富管理机构,创造了这样的机会,可以让高净值客户投资一些优质的房地产项目。”

宜信财富新加坡董事总经理、全球房地产母基金管理合伙人张鹏宜信财富新加坡董事总经理、全球房地产母基金管理合伙人张鹏

  宜信财富新加坡董事总经理、全球房地产母基金管理合伙人张鹏认同康海华的观点,他表示,对于个人投资来说,一方面是有没有获取这些资源和获取场外交易有“水位”的投资机会的资源、时间和精力,同时房地产又是一个非常重资本的行业。中国房地产市场,最近两年交易量上大的量级,百亿以上的交易在中国房地产市场其实并不是什么新鲜的事情,量级变到了只能是大的玩家、大的机构才能参与进来。“所以还是要靠机构,通过母基金和多项目基金的这种形式参与下一个房地产市场增长带来的机会。”他说。

  翟萍对张鹏的观点表示认同,她表示地产这个领域,如果想抓到大宗交易机会,抓到那些少有的在城市发展、城市更新过程中的投资机会,绝大部分的资产配置应该放在间接投资 -- 就是与专业团队合作,把资本投到各种各样的基金或者母基金里面去。“选对了机构合作伙伴,通过这些专业的机构,跟我们一起去分享房地产市场的投资机会,可能是接下来的至少三五年独一无二的好的选择”。

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